軍用地

ビッグヘッドです。(-ω-)/ウチデノコヅチを作ってます。

軍用地投資したい(; ･`д･´)

突然ですが、私、軍用地投資に興味があります。(‘ω’)ノというのも前々から不動産投資に興味があり、流行りのサラリーマン大家さんになりたくて色々な本を読み漁っていました。(｀´）読むだけで何も行動できず今日に至ります。

勝手にご紹介　専門家が教える軍用地投資の教科書：著　仲里　桂一氏

そんな中、本を読み漁ったりネットで徘徊していたところ、沖縄に軍用地投資なるものがあることを発見しました。この軍用地というものは沖縄県独特のものであり、簡単には沖縄県内にある自衛隊や米軍の基地がある場所の土地を個人で買って国（日本国）が借主になって賃料を払ってくれるというもの。

軍用地の場所

メリット

1. 日本国が借りてくれるため賃料の未払いがない（ほぼ考えられない）
2. 一般不動産で考えられる空室リスクがない
3. 固定資産税が安い
4. 将来子供に相続できる・相続税が安い（現金を100％とした場合、条件によりますが概ね30%～40％程度の評価になるようです。※保証はできませんので(._.)）
5. 流動性があるため現金化が早い
6. レバレッジが効かせられる（土地を担保にレバレッジが効かせられる）
7. 手を加える要素がないので完全な不労所得になる
8. 利払い金が増加傾向であるため複利効果がある（場所にもよる）

デメリット

あまり大きなデメリットは感じませんが・・

1. リスクが低い反面リターンも低い（現在は利回りがよくて２％程度位）ここが最大のデメリットかも・・・
2. 不動産投資なのでやはりそれなりの初期投資が必要（小さい土地なら300万程度から）
3. 基地の返還が決定する場合があり、実際に返還されると地代が受けとれなくなる。また、売却価格が下落する恐れがある。（しかしながら返還までは地代が支払われるし、その後の土地開発により地価が上昇するケースもあるため一概にデメリットというわけではない）
4. 返還が決まらないうちは大丈夫ですが、返還後の土地整備のおり、あまり小さい土地は減歩（げんぷ）という法律で定められた制度があるため、あまり小さすぎる土地は考えたほうがよい。※自分の持っている土地が小さくなりすぎて家が建てられなくなったりするかもしれないから
5. 減歩（げんぷ）とは要は自分の土地を少し削って道路整備用や公園整備用等の区画整理のために土地を差し出す制度のこと。（土地の所有者は自分の隣接する土地に道路や公園等ができることにより、自分の持っている土地の地価も向上するという考えが根拠）

デメリット

嘉手納以南の基地返還計画（防衛省ホームページ内PDFより）

倍率

軍用地を買うとき、の価格決定は倍率という数字を用いて計算されます。

例：売値が軍用地倍率５０倍で年間借地料１０万円であった場合

100,000×50＝5,000,000円（500万）

この軍用地の価格は5,000,000円となります。実際はここに司法書士報酬、登記代などがかかり金額に対しておおよそ7～10％の諸費用がかかります。

人気の場所

当然ながらどこの軍用地でも毎年の地料（地代）上昇や維持があるわけではなく、地料が上昇しやすい人気の場所というのが存在します。人気の場所は那覇空港用地、嘉手納基地（滑走路）、嘉手納基地、自衛隊基地などの返還される見込みが低い場所のようです。（ちなみに私は嘉手納基地が買いたいのです(‘ω’)ノ）逆に返還が決定してもその後の土地利用の状況により人気化する場所もあります。（一概に人気・不人気は決定できません。あくまで参考であり、ビッグヘッドの独断が入ってますのでお許しを(._.)）※下記の表は2020年8月現在の情報で作成しております。日々変動しますので参考です。(._.)

下記は

1. 地代100000円の軍用地で
2. 倍率ごとのおおよその購入代金と
3. その軍用地のおおよその利回りを表にしたものです。

場所がキモ

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地料：借地料の上昇（利率の上昇）

地料とは国が地権者に対し支払う料金のことですが、実はこの地料は毎年上昇傾向にあり、上昇率は低いものの、直近5年くらいは毎年米軍基地も、自衛隊基地も１％台程度上昇しています。持っている土地の地料が毎年上昇するということは複利で資産が上昇するということです。アメリカ株の配当王や配当貴族と同じ考え方です。

下記は

1. 倍率57倍
2. 地代100000円の軍用地で購入代金5,700,000円（570万円）を購入し、
3. 毎年地料が1.5％上昇したと仮定した場合のシミュレーションです。

この軍用地を購入し、10年間保有した時の利回りは約2％、20年間保有した時の利回りは約2.3％となります。まあ、決して利回りが良いとは言いませんが皆さまはどうとらえられますでしょうか。ビッグヘッドはもう少し倍率が下がったら前向きに検討します(‘◇’)ゞ

沖縄の地政学的位置

素人のビッグヘッドがみてもやはり戦略上の要衝です。共産国との対峙がある以上私の買いたい嘉手納基地がなくなることはないと勝手に想像します(._.)

未来は分かりません。投資は自己責任でお願いします。(._.)